Курс Доллара цб рф на сегодняКурс Евро цб рф на сегодняКурс Фунта цб рф на сегодняКурс белорусского рубля цб рф на сегодняКурс гривны цб рф на сегодня
02.05.2015
Моё интервью журнал Мегаполис

С видом на море

Крым



 

После присоединения Крыма к России на екатеринбургских форумах стали появляться темы о возможности покупки недвижимости на полуострове – в шутку или всерьез. Наш специальный корреспондент сделал обзор ситуации с недвижимостью этого нового, толком еще не освоенного российскими инвесторами и покупателями рынка.

Средние цены на недвижимость в Крыму пока сопоставимы с екатеринбургскими. Продав квартиру в уральской столице, вполне можно купить на вырученные средства жилье на крымском побережье – для сдачи или в качестве собственной летней резиденции. Это, кстати, выгодно отличает этот регион от Сочи, где, хоть и строится гораздо больше современного жилья, но и цены в основном по силам только москвичам. Так, директор базирующегося в Керчи агентства недвижимости «Пантикапей» Сергей Щиголев отмечает: «Средняя стоимость жилья на первичном рынке ЮБК начинается от 70 тыс. рублей за квадрат. Средняя цена за однокомнатную квартиру на вторичном рынке – от 2,8 млн рублей, дома – от 4, 7 млн рублей. В восточной части Крыма, например, в Керчи, цены процентов на 30 ниже, чем по ЮБК».

Элитная недвижимость преимущественно сосредоточена в Ялте и реализуется значительно дороже. «Рассчитывать сэкономить средства за счет географической удаленности от "жемчужины Крыма" не стоит: в последние годы стоимость жилья непосредственно в Ялте и ключевых населенных пунктах ЮБК фактически сравнялась», – говорит Наталья Курдюкова, генеральный директор УК «Красотель» Ялты. – Сейчас основным ценообразующим фактором стоимости жилья служит месторасположение дома. Жилье премиум-класса располагается вблизи моря, культурно-исторических мест или в заповедной зоне». Эксперт подчеркивает, что стоимость такой недвижимости начинается примерно от 200 тыс. руб. за кв. метр.

Мощную конкуренцию многоквартирным новостройкам в Крыму составляют частные дома – их строительство зачастую обходится дешевле и быстрее, чем ожидание срока сдачи новостройки. По словам Дмитрия Симонова, директора ООО «Перформстрой», строительство частных домов без учета стоимости земли начинается от 30 тыс. рублей за квадрат при классической технологии строительства и в пределах 18 тыс. рублей – по каркасным технологиям. «На данный момент земельный участок под строительство индивидуального жилого дома можно приобрести практически в любом населенном пункте Крыма. Особой популярностью пользуются дома и земельные участки в таких городах, как Севастополь, Саки, Евпатория, Ялта, в населенных пунктах прибрежной зоны. Все больше пользуются спросом дома и участки, находящиеся в экологически чистых местах возле гор, рек, леса. Если взять Бахчисарайский район, то это села Баштановка, Высокое, Многоречье», – отмечает Дмитрий Симонов.

Курс на развитие

В целом первичный рынок жилой недвижимости Крыма характеризуется динамичным приростом нового предложения, что позволяет покупателям надеяться на широкие возможности выбора. В 2013 году на территории полуострова построили 963 тыс. кв. м жилья, что на 31% больше, чем годом ранее. Для сравнения: в 2011-м году площадь сданных новостроек составила около 500 тыс. кв. метров. А 2010-й и 2009 годы характеризовались отсутствием значимых объемов строительства. В последние же годы своей украинской истории Крым уступал по объемам строительства лишь Киеву и Киевской области. Напряженная социально-экономическая ситуация, естественно, снизила темпы строительства и способствовала сокращению предложения готового жилья. Например, на начало 2015 года в Крыму экспонировалось лишь около 5000 квартир, что почти в два раза меньше, чем годом ранее. В то время как строители по объективным причинам не могли увеличить возведение жилья, отложенный спрос попросту вымыл с рынка имеющееся предложение.

Объемы нового строительства сдерживаются в первую очередь логистическими проблемами. Доставка строительных материалов в Крым через материковую часть Украины невозможна, а переправа через Керченский пролив попросту не справляется с нагрузкой и существенно повышает стоимость доставки. Вследствие этого большая часть текущих строительных проектов были начаты в Крыму еще до его вступления в состав РФ. Масштабное строительство в регионе сдерживает и сама структура участников рынка недвижимости. Около 90% из них относится к микрокомпаниям. Еще 7% являются небольшими фирмами. В то время как средние и крупные компании занимают не более 3% рынка. Незначительный потенциал фирм попросту не позволяет резко активизировать жилищное строительство в сложной социально-экономической обстановке. Ситуация изменится, когда на территорию полуострова зайдут крупные российские девелоперы. Пока о проектах здесь заявили только две российские компании – ООО «Строительная компания С.Э.Р» и «ВКБ-Новостройки».

Ранее на строительном рынке ЮБК доминировало жилье бизнес-класса, однако после кризисного 2008 года доля такового существенно снизилась. Строительство вновь активизировалось за счет увеличения предложения доступных квартир эконом-класса – сегодня к ним относится 70% строящегося жилья.

Как и в Екатеринбурге, сегмент бизнес- и элит-класса в Крыму сегодня растет за счет увеличения доли апартаментов. Широкое распространение данного формата обуславливается законодательным ограничением строить на удалении до 100 метров от среза воды только объекты курортной недвижимости. Не имея возможности возводить у воды многоквартирные дома, застройщики реализуют их как комплексы апартаментов. За счет баснословно дорогой земли и завидного месторасположения они автоматически относятся к «дорогому» жилью. Они же, впрочем, отмечаются наибольшей доходностью от сдачи в аренду – средняя цена за сутки аренды прошлым летом составляла 5–7 тысяч рублей. А вот индивидуальных жилых домов на прибрежной линии крайне мало – в элитном сегменте они составляют лишь 2–3% от общего объема ввода.

В целом же на территории Крыма по объемам жилищного строительства лидируют Большая Ялта, Симферополь и Симферопольский район, что обуславливается упрощенной процедурой оформления разрешительной документации для строительства.

Кто на новенькое?

Несмотря на специфику первичного рынка недвижимости, именно он, а не вторичка привлекает иногородних покупателей. Изменилась структура спроса: вместо доминировавших ранее небогатых граждан Украины Крым стали активно осваивать россияне, чей уровень доходов значительно выше – что и провоцирует рост цен. Наибольшее число сделок приходится на москвичей, за ними в очереди на покупку крымского жилья – жители Краснодара, Санкт-Петербурга, Новосибирска и Екатеринбурга. 3–5% спроса приходится на жителей зарубежья.

Момент покупки крымского жилья по минимальным ценам был упущен еще в первой половине 2014 года. Тогда цены были приятны, но заключение сделок было запрещено, что, собственно, и удерживало стоимость жилья от роста. Как только юридические вопросы были урегулированы и заключение сделок стало возможно, отложенный спрос, столкнувшись с ограниченным предложением, привел к росту цен – в этом плане в 2014 году полуостров стал рекордсменом в России. Вопреки нестабильной социально-экономической ситуации стоимость жилья в Крыму увеличилась во второй половине 2014 года на 30–45%.

Казалось бы, неблагоприятная ситуация сейчас может обернуться очевидными выгодами в будущем. Крым, в отличие от остальной части России, фактически не видел массового строительства доступного жилья. Даже пиковые объемы возведения такового в размере 500–600 тыс. кв. метров в год являются крайне незначительными. Большая часть рынка вторичного жилья на полуострове представлена жилыми зданиями, построенными в 60-70-е годы, с неактуальными планировками и площадями. Далеко не везде есть отопление, газ, канализация. Вследствие этого новое жилье будет пользоваться повышенным спросом засчет заведомо лучшего качества. Но активное строительство, вероятнее всего, начнется в Крыму по факту возведения моста через Керченский пролив в 2019 году. Тогда же вероятны стуктурные изменения на рынке. В частности, эксперты предполагают, что как и в Сочи, в общем объеме новостроек в Крыму будет доминировать бизнес-класс.

При этом перспективы рынка недвижимости полуострова местные эксперты представляют в позитивном ключе. Так, Дмитрий Симонов, директор ООО «Перформстрой» отмечает: «Я уверен, что инвестиции в недвижимость Крыма будут приносить существенный доход уже в ближайшем будущем. Начиная с лета 2014 года отмечается большой спрос на квартиры и частные дома. Пока отстает спрос на земельные участки для ИЖС и ЛКХ. Хотя, по моему мнению, земельные участки являются более выгодным активом, но с более долгим ожиданием прибыли. Я бы советовал инвестировать в участки с дальнейшим строительством жилья. В этом случае в разы увеличивается их привлекательность как инвестиций».

Наталья Курдюкова, генеральный директор УК «Красотель» отмечает: «Именно на данном этапе самое удачное время для инвестирования в Крым. Дальше, со все более плотным вхождением в правовое поле РФ и инвестиционные каталоги страны, стоимость квадратного метра будет только увеличиваться. Популярность Крыма среди российских инвесторов разного уровня набирает обороты. Во многом этому способствовало принятие закона о Свободной Экономической Зоне, предусматривающее снижение налоговой нагрузки и государственное финансирование строительства инфраструктуры в Республике Крым. Наибольшей популярностью у крупных инвесторов пользуются масштабные объекты курортной и жилой недвижимости. Гостиницы, пансионаты, мини-отели, апарт-отели и многоквартирные дома».

Так что уральцам, для которых покупка недвижимости в Крыму представляется не шуткой, а вполне вероятной перспективой, следует действовать быстро и решительно, чтобы не упустить благоприятную рыночную конъюнктуру.

«Большая часть новых домов продаются со свободной планировкой. Это означает, что в квартире нет ни отопления, ни электропроводки, ни внутренних стен. Ремонт влетает в копеечку. Только заработная плата строителей составляет от $ 200 за кв. м. отделанной площади. Стоимость полного капитального ремонта и покупки мебели для квартиры площадью в 55 кв.м исчисляется десятками тысяч долларов», – Антон

Ницецкий, директор АН «Империя Недвижимости Крыма», г. Ялта.

Сергей Щиголев, директор агентства недвижимости «Пантикапей»: «Весь Крым находится в сейсмологической зоне. В Крыму работает несколько сейсмологических станций. Они находятся в Керчи, Судаке, Алуште, Ялте, Севастополе, Симферополе. По данным исследования вероятность землетрясения в Крыму такова: до 8 баллов – раз в 500 лет, до 9 баллов – раз в 1000 лет, а землетрясения в 7 баллов на ЮБК вероятны примерно раз в 100 лет. Что касается безопасности, то, как ни странно, более устойчивыми к землетрясению оказались панельные дома, а именно – хрущевки. Это можно отнести к плюсам вторичного рынка. Что касается домов современной постройки, то их сейсмоустойчивость рассчитана всего лишь на 6 балов. Вместе с тем большинство подземных толчков слишком слабы, чтобы представлять опасность для недвижимости».

 

Источник Журнал Мегаполис: http://www.megapolis-online.com/articles/stati/vypusk-02-24/225-s-vidom-na-more.html

22.03.2015
В Крыму приняли закон о свободной экономической зоне  
22.03.2015
У самовольной застройки в Крыму есть два пути  

Спецпредложения

45 м2
1 250 000 р.
56 м2
2 800 000 р.
70 м2
3 200 000 р.
31 м2
1 730 000 р.
8400 м2
1 000 000 $